日本のバブルでは、最後の高値づかみした業者の評価損ともっと上がるから今のうちに買っておかねば・・とけしかけられて早めに買わされてしまった人が多かった・需要先食いの結果その後新規購入者が減って、商売にならなくなったいわゆる不況でした。
エコカー補助金期限やタバコ値上げや消費税アップなど駆け込み需要による先食いをすると、その後の不景気を招くのと同じです。
先食いの結果業界にとって次年度の売上が減少しても、期限前に駆け込み購入した消費者・国民が損をするわけではありません。
正規社員の場合給与も下がらないし・毎月支払額が変わらない・・結局人生最後まで住み続ける予定の人には評価が上がろうが下がろうが、関係のない（自分が数十年以上先に死亡したときに相続財産の評価があがるかどうかだけです）ことでした。
転売目的で損をしたのは業者中心で転売目的の国民は滅多にいなかったでしょう。
中韓の不動産バブルの場合は、国民も企業も投機目的購入ですから評価が下がり高値転売に失敗するとローンを払えません・・これが暗転すると大変です。
政府の誘導によって庶民に転売目的の無理な？借金させてマンション熱を煽っての国有企業救済ですから、（赤字国有企業への追い貸しが１００必要とした場合、政府が外貨準備を取り崩してX％を負担し、残りをマンションバブルを煽って建設資材等の需要喚起で国有企業を救済し、国民の借金に付け替えさせた）いつかは、転売目的で庶民に負担させたローンをどうするかの問題が起きる点は国有企業はの追い貸しがいつか清算しなくてはならなくなるのと同じです。
無理な誘導とは、政府系メデイアで株が上がるとはやし立てて国民を株式投資に誘導していた結果、１昨年夏頃に大幅下落になった後に、今度はマンション投機を煽って来たことと内需盛り上げのために金融緩和をを断行したことです。
中国人は投機が三度の食事よりもスキと言われる民族性ですから次々と投機に参入するし、韓国では何回も一種の徳政令を繰り返して来たことからモラルハザードが進んでいますから、金融緩和で借り易くなったことで支払い能力を無視してこの機会に・・・と大勢が飛びついた印象です。
（ソモソモ、韓国では借りたら返す・約束を守ると言う近代合理主義精神・モラルがまだ根付いていない印象で、これを前提にワザワザ「不可逆的合意」と銘打った日韓合意をしても守らないで良いと言う国民意見がまた噴出しているのがこの象徴です。）
折角の金融緩和政策効果が企業投資に回らず・・企業人は合理的訓練を受けていますので、先の見通しが悪いと金利下や融資枠が広がったくらいでは儲かる見込みのない投資しません・・この辺の意見もAugust 9, 2016「金融政策限界９」まで連載したことがあります。
この結果、非合理精神行動１００％（勝又氏に言わせれば感情８割）の韓国人の個人負債が急膨張してしまい危機的様相を呈して来ました。
生活苦による消費信用増についてはこの後で書きますが・・住宅投資に集中した債務超過・一面から言えば負債増加に見合って資産が増えているから大丈夫と言う強弁に使われていますが・・大局から見れば不動産バブルそのものです。
この辺は政府としても景気対策として有効なので、中国政府同様に見て見ぬ振りをして来たように見えます。
August 12, 2014「個人金融資産の重要性２（韓国個人負債増加）」で紹介したことがありますが、その後更に負債増加・・ゾンビ企業温存ならぬ個人債務の借り換え増？が続いています。
中国のマンション投機熱の激しさについては周知のとおりですが、韓国も負けていない・・韓国の個人金融負債の内先ず住宅投資に関する負債増加についてhttp://japanese.joins.com/article/485/212485.htmlからの引用します。
「韓国銀行が２４日に発表した「２０１５年１０～１２月期の家計信用」によると、昨年１２月末基準で家計負債は１２０７兆ウォンとなり１年間に１２２兆ウォン急増した。前四半期比では４１兆１０００億ウォン増えた。
年間・四半期とも増加幅は家計信用統計を出し始めた２００２年１０～１２月期以降最大だ。２０１５年の韓国の推計総人口が５０６１万７０００人である点を考慮すると、国民１人当たり約２４００万ウォンの借金がある格好だ。」
家計負債の主犯は住宅担保貸付だ。市中銀行の住宅担保貸付は１０～１２月期だけで１８兆ウォン増え昨年末には残高が４００兆ウォンを超えた。相互貯蓄銀行、信用協同組合、相互金融など第２金融圏から借り入れた住宅担保貸付も３カ月間で３兆１０００億ウォン増え残高は９９兆５０００億ウォンに達した。 」
１５年の統計ですが、単なる消費信用増加だけではなく、景気対策としての金融緩和による不動産バブルが起きている状況が推測されます。
次は不動産バブルが終末に来て（日本でも住宅ローンが払えなくなるとサラ金系融資が増えます）非銀行系融資が増えている現状です。
http://japanese.joins.com/article/052/226052.html?servcode=100&sectcode=110からの引用です。
【社説】韓国経済の信管、家計負債管理に総力傾ける時　2017年02月22日09時42分
[ⓒ 中央日報/中央日報日本語版]
韓国の家計負債が「過去最大値」を塗り替えたというニュースに私たちはいつの間にか鈍感になっているようだ。だがその数値がどのように構成されているのか開けてみれば憂鬱になる。家計負債の量的・質的な面、そしてその増加速度の面ですべて赤信号であるためだ。所得が足踏みなのに家計負債は２０１５年と昨年の連続で２桁の急増となった。
韓国銀行の２１日の資料を見れば昨年末の韓国の家計負債は１３４４兆ウォンで再び最大値を記録した。昨年の年間と四半期別の増加額とも２００２年に関連統計を出し始めてから最大値だった。１０～１２月期の場合、住宅担保ローンを含めた家計負債が４８兆ウォン近く増えた。これは２０１２年の年間増加額に相当する。
何より貸し出し需要が銀行圏から非銀行圏に大挙移動した点が尋常でない。与信審査強化で銀行の敷居が高くなった隙に相互金融、セマウル金庫、保険会社、消費者金融のような高金利のノンバンクが活発な営業を通じて貸し出しを増やす「風船効果」を生んだ。ノンバンクは所得と信用が低い社会的弱者・多重債務者の割合が大きい。これらの貸し出しが不健全化する場合、金融不安はもちろん低所得限界階層の生計圧迫→消費萎縮→社会不安が加重されかねない。」
上記のとおり、債務額増加した上に借入先が銀行系から消費者信用系に移っていることが国の支払い能力に危機が迫っていることを表しています。
サラ金金利は、韓国は日本と違って3４、９％と言うのですから日本で言えばヤミ金並みです。
こう言う状態が長続きするわけがない・・このひずみが大統領弾劾などのヒステリー現象を招いていると見るべきでしょう。
韓国人にとっては、民意が勝ったと高揚しているようですが・・。
韓国の場合アジア危機以降中進国の罠を逃れるため非正規化を猛烈に押し進めて人件費を抑制して成功したつもりですが、その陰の部分・個人債務ばかり膨張して行き国民消費・内需が盛り上がらなかったのは当たり前です。
内需盛り上げ→アジア通貨危機のトラウマがあって貿易赤字が怖いから・・人件費を抑えて競争力を維持するしかない・中国のように外貨準備取り崩しで国民に配ることも出来ない状態だったと言えばそのとおりですが・・。