１２月６日に出たばかりのNHK受信料に関する最高裁判例で時間軸をhttp://www.toranosuke.xyz/entry/2016-1105_nhk-saikosaiによって見ると以下の通りです。

事件の概要 *6
2006年3月、テレビを設置、「放送内容が偏っていて容認できない」と契約拒否。
2011年9月、NHKは男性宅に受信契約申込書を送付したが、応じず。
契約の申し立てを行った時点で契約は成立すると、NHKは主張。
1審：東京地方裁判所判決(2013年7月判決)
2審：東京高等裁判所 (2013年12月18判決, 下田裁判長)

となっていて、超長期の時間がかかっています。
弁護士が判例を説明して、企業からどのくらいの期間で決まりますか？と聞かれてもそう簡単には答えられないの実情です。
これでは企業活動（大手マンション業者の場合には、見込みだけであちこちにちょっかいを出しておいて買えるようになった順に仕入れていけばいいのですが、事業用地取得・・デパートの出店や工場進出などの場合には売ってさえくれれば駅に近ければどこでもいいという訳にはいかないので長期間不確定では事業計画がなり立たない・・不向きな制度設計になっています。
判例さえあれば良いかというと実務的には大違いなのが分かるでしょう。
この法制度がない時代にも事実上適正な立ち退き料支払いの示談で出てもらって都市再開発などができていたのですが、建築後４〜５０年以上のあばら家に住んでいる借地人や借家人に正当な立ち退き料の提案をしてもアクまで「金の問題でない」と言い張られると法外な立退き料を払うしかなく、法的に強制する方法がありませんでしたが、判例は徐々に自己使用目的でなくとも金銭補完を認める方向に動いていたのです。
借地制度は、戦後牢固とした勢力を張る「何でも反対派？」（社会変革反対）政党の基礎的制度ですから、解約の自由度をあげる改正には頑強な反対が続いていました。
これでは時代即応の都市設計・再開発が進まない不都合があったので、借地借家法が新規立法の機運が盛り上がったのです。
昨日借地借家法の付則を紹介しましたが、「付則」とはいえ、これが最重要部分で（超保守系）革新政党との妥協によって、既存契約に適用なしとする妥協がされたので、過去の契約に関しては、従来通りとなってしまいました。
今どき新規借地契約をする人などめったになく、存在する借地権等はいつ始まったか分からないほど親や祖父の世代からの古いものが中心ですから、新法では古くからの借地の再開発案件には利用できないままですから、新法制定による都市革新促進効果は（定期借地権付き大型マンション等でたまに利用されることがある程度で）限定的になっています。
時代遅れのブティックやレストラン等の場合、この先何十年も建て替え予定がないのに「今度家を建て替えたら綺麗にするから」というだけでリフォームを一切しないのに似ています。
このように「弱者救済」の掛け声ばかりでなんでも反対していると木造密集アパートばかり残って行く・・近代化阻害ばかりでは災害対応も無理ですし、国際都市感競争に遅れをとるのが必至です。
車や電気製品のように短期に買い換えて行く商品の場合には、新製品からの規制・・排ガス規制というのは意味がありますが、超長期の借地契約でしかも無制限的に更新が保証されている借地関係では、（しかも新規借地契約など滅多になく旧契約が問題なのに、）今後の契約からの適用ですと言っても社会的にほとんど意味がないことなります。
都市再開発や新規事業用地取得の障害になって困っているのは、新規借地ではなく明治大正昭和前半に、大量に生み出された山手線の内外に多い古くからの借地です。
古くからの借地が事実上無期限に更新されていく前提ですと新法制定の効果がほとんどなくなります。
現代型借地契約として時々見かけるのは、大型マンションの場合、多数地権者からの買収が必須ですが、開発用地内の一部地主が先祖伝来の土地を売りたくない（一時に大金が入ると税負担が大きいなどいろんな事情で）と頑張った場合、便法としての「定借」が利用されるようになっている程度でしょうか。
あらたに生まれた定期借地権の利用形態としては、ビル用地の一部に所有権を残しておいても５０年程度の長期ですから、（自分が生きている間には）配当金をもらうだけの債権に似ていて「保有」している意味が実際に無い（５０年先に何か言えるというだけ）のに比して、マンション等ビル保有者の方は５０年先にどうなるか不明で不安定になるマイナスだけで新規借地を奨励するべき社会的意義がほとんどありません。
マンション法の累次の改正で特別多数で所有権の一態様で有る共有者に対してさえ、強制的改築（建物取り壊し決議）ができるようにになっているのに、地主というだけで（全体敷地の１％しか持っていない地主が合理的理由なく拒否権を発動できる）老朽化したマンションの死命を制することができるのは、おかしなことだという時代が来るべきでしょう。
長期的には借地という半端な制度は臨時目的の1時使用目的以外にはなくなって行くべきではないでしょうか？
自分で利用する予定のない土地を持つこと自体がおかしいのであって、必要な人がいて相応の価格で買いたいといえば手放すのが筋です。
数十年あるいは５０年以上も先まで土地利用計画すらないのに、売るのを拒否して所有権維持にこだわる人をなぜ保護するのか分かりません。
こういう不合理なヒト・しかも社会にとって迷惑なひとを保護するために、（既存借地の流動化を図るためならばわかりますが）いつでも返してもらえるような法律（新借地法）を作るのは方向性として間違っています。
有効利用もしていないのに「あくまで売りたくない」と言い張る所有権者の乱用と同じで、いったん借りたら既得権になって周辺の発展を無視して巨額立ち退き料を積まれてもアクまで「この古い家が好きです」と言い張って占拠し続けるのを社会が保証してやるべき・・どういう借地人でも「何が何でも保護すべき」という論者がいるとしたらこれも異常で、どういう社会のあり方を想定しているのか不明です。
バブルの頃に小さなラーメン屋か薬局だったかで何億という立ち退き料支払いが何件か話題になっていましたが、そのたぐいです。
※　ただしH６年の最高裁判例によって相当の対価が提供されていれば正当事由が補完されるようになってることは昨日紹介した通りです。
都市再開発での借地権問題同様に既得権には手をつけない・先送りしか出来ない問題は、厳しい解雇規制の結果、国際競争にさらされている大手企業の雇用現場で起きています。
企業でよくいう新事業向けに再構築し直すときに旧事業向けの余剰人員をリストラしないで、定年退職対応の新人不補充・（解雇規制があるため）「自然減を待つ」というのも同工異曲です。
１〜２ヶ月ほど前に三菱UFJBKの（フィンテック化進展等による）大規模人員不要化発言が話題を集めましたが、不要になるというだけで希望退職を募るのかすらはっきりできない・・不明の批判を受けているのは、解雇制限法理による点は、借地法関連の保護法理が支障になっているのと根底が同じです。

今になれば夢のような昔のことになりましたが、私は昭和３０年代に高校〜大学と池袋東口に住んでいましたが、（生まれたのは戦時中でしたので戸籍謄本では「東京都」ではなく「東京市」豊島区池袋〇〇で出生となっています）昭和３５〜６年頃に木造の豊島区役所が４階建てのビルになったのが地元に住む高校生としては誇りに思っていたものでした。
そのころに池袋付近にあったビルと言えるのは、西武、三越、丸物（その後パルコに）百貨店、西口の３階建ての東横（その後東武デパート）百貨店くらいでその他集積していた映画館も皆木造の時代でした。
その後急激にマンションやオフイスビルが建つようになり、いつの間にか巣鴨の拘置所がなくなり、跡地にサンシャン６０ができるなど東京中がビル化のラッシュになりました。
余談ですが３年ほど前にサンシャイン６０に用があって行ったついでにサンシャイン６０の展望台に登り、見渡すとその自慢の区役所の老朽化手狭のせいか？新庁舎が雑司が谷のあたり（上から見たので地名はわかりません）に新築中で移転予定だったのに気付いて（高校時代の記憶がいきなり蘇って）まだあったのか？と驚きました。
区役所は明治通りからちょっと入ったところにあったので、池袋に住まなくなってから池袋に行っても路地の奥まで用がないから行ったことがなかったのです。
このブログを書くために念のために豊島区役所旧庁舎の写真をネットで見ると昭和３０年代に出来たばかりの頃に目に焼き付いている建物の写真が出ていました。
上記の通りで、昭和３０年代末ころにはまだ木造家屋中心であった都内の繁華街・・渋谷、新宿、池袋周辺では中高層ビル化が始まり、古い建物のトリ壊しが必要な時代が来ました。
都市の大変革が始まると、長期契約の代表例であり都市再開発のインフラである借地法、借家法分野での改正議論が昭和６０年から公式に始まりました。
借地・借家法分野の改正機運が起きて、平成の初めになってようやく定期借地権などの契約が公認される新法が成立しました。
借地法&借家法分野での改正議論の経緯については、現在の最高裁長官が中堅判事のころに書いた論文が見つかりましたので以下紹介します。
借地借家法の制定経緯を以下の引用により紹介します。
http://seitojiyu.com/wp-content/uploads/2015/10/acade166cdf0cadbfc1e4f0aa7a55f8a.pdf

借家法の運用と実務判例タイムスNo.785　(I99２　７　20)
新「借地借家法」の概要　寺田逸郎
・・・・その後は、今日に至るまで借地・借家法の改正はなく、基本的には、存続保障として、昭和一六年改正による正当事由がなければ契約は更新されていく」という枠組みが維持されている
2　借地・借家法制の見直し
我が国の経済は、今日までに戦前とは比べものにならない進展をとげ、これに応じて社会も著しく複雑化した。それに伴って、不動産の利用形態、特に土地の利用形態が多様化してきている。このような変化を前にして、現行の借地・借家法が当事者聞の
利益の調務のために適当であるとしてとっている方策と現実の要請との聞にずれが生じてきている面があるのでないか・・・中略・・なお、昭和五０年代後半からは、土地の供給促進の観点から法制度としての借地・借家法の見直しが主張されてきた・・
全面的な見直しをはかることは、難しい情勢にあった。
しかし、高度成長期を経て経済規模が拡大し、都市化がすすむと、借地・借家法が画一的な規制をしていることによる弊害が一層明らかになってくるようになった。
戦前・戦後の住宅難の時代には重要な役割を果たしたと評価されているが、その後は、むしろ現状維持に働きすぎ、社会・経済情勢の変化に対応せず、硬直的になっているとの批判もみられるようになっているのである。このことは、このことは、特に借地において顕著で、借地権の新たな利用は、目にみえて減少していることが、ひとつの裏書きとなっている・・・・・以下略。
法改正に至る経過
法制審議会の民法部会(加藤一郎部会長)は、以上のような問題意識から、昭和六O年一O月に現行法制についての見直しを開始する決定をした。具体的な・・・・・以下略

上記によれば私が抱いている関心の通り・・・継続関係の保護→現状維持政策では社会変化に適応出来なくなると言う私の意見同様の立法経過であったことが分かります。
いわゆる日支事変以降（軍需産業拡大に伴う人口の都市集中により）空前の住宅不足が生じ賃料高騰したことから、家主が期間満了を理由におい出すような事態が頻発した実情を受けて昭和１６年改正で正当事由がない限り契約満了しても更新拒絶できないという法改正ができています。
この辺の経緯については、昭和１６年２月３日の貴族院での議事録を読むと（急激な都市集中により６畳一間に８人が交代で寝起きするなどのすさまじい）当時の社会実態が如実に出ています。
借地借家で借主借地人保護の運用が支持されたのは、戦時中〜戦後焼け野が原で始まり住む家が絶対的に不足している時代を背景にすれば借家を追いだされれば野宿するしかない状態であれば「余程のことがない限り、家主の都合で追い出されない」という運用も合理的だったでしょう。
しかし昭和５０年頃から住宅事情が緩和されて空き家が目立つようになって来たし、日本の国力復活に合わせて都市再改造が必須になってきたのですが、借地人等への過保護？が都市改造や新規工場立地などに支障を支障をきたすようになってきました。
https://www.jstage.jst.go.jp/article/uhs1993/1993/4/1993_30/_pdfによると、以下の通りのせめぎ合いがあったことわかります。

借地借家法改正と土地の有効利用―賃貸住宅政策における意義ついて―大阪市立大
学法学部生熊長幸
2　借地借家法制定の経緯と概観
・・・・市街地再開発のあり方の問題およびそれに関係する業界の利害と深く結びついていた点にあった(水本浩「都市再開発と借地・借家法ジュリスト851号13頁)。1985年7月に公表された臨時行政改革推進審議会の「行政改革の推進方策に関する答申」は、新規借地・借家の供給促進とともに、都市再開発のための既存借地・借家契約の解消も企図したものであった。
・・・・問題は、正当事由の内容において旧法と新法とで実質的変化が見られるかである。
・・・中曾根内閣の公的規制緩和・民間活力導入路線のもとで、「借地・借家法改正に関する点」は、「土地の有効利用の必要性及び相当性」を正当事由の要素とすべきかを問うた。
これに対しては、民間ディベロッパーや不動産業界の意に沿うものであり、私人間の権利関係の調整を図るべき借地借家法の範囲を超えることになるといった批判が強かった。
中曾根内閣の公的規制緩和・民間活力導入路線のもとで、「借地・借家法改正に関する問題点は、「土地の有効利用の必要性及び相当性」を正当事由の要素とすべきかを問うた。
これに対しては、民間ディベロッパーや不動産業界の意に沿うものであり、私人間の権利関係の調整を図るべき借地借家法の範囲を超えることになるといった批判が強かった。
・・・・このような経緯を経て、新法6条が成立した。
・・・・(2)国会審議において繰り返し強調されたように、借地借家法6条の正当事由の内容は従来の判例を整理して法文化したにすぎないのであって、従来の正当事由の内容と変わらない。
・・・・(4)補完的要素は、限定的に列挙されているのであり、これ以外の「土地の効利用」、「市街地再開発の要請」などは、補完的要素に入らない(広中編・注釈借地借家法§61皿〔内田〕)。もっとも、立案担当者は、これらも「土地の利用状況」背景になる事情として考慮されるとされる。
(5)本条は、新法施行前に設定された借地権の契約更新に関しては適用されない(付則6条)。

政治の世界では社会党が、理論面では主に日弁連が反対意見の論陣を張っていたように記憶しますが、今になるとネットで意見書などが発見できないので、事実はよく分かりません。
以上の結果、正当事由に関しては新法制定前の契約に適用がないばかりか、新法制定後の契約でも実質的改正をしない方向で決着がついたとされています。

犯罪の前倒し化は、交通事故や工場災害・ストーカーその他個別パターンごとの事前行為の類型を定めて、事前行為段階の規制を類型的に強めている・・この規制違反を犯罪とする方向で社会の安全を図って来たのが現在社会です。
政治家で言えば賄賂になる前の段階・・政治資金規正法での帳簿整備義務・・虚偽記載や形式的不記載程度でさえも大事件になっていることは周知のとおりです。
このように実際の賄賂収受や公害発生・交通事故発生を待たずに、その前段階の規制とその違反による摘発の前倒しを進めて来たのが現在社会です。
産業構造・社会様式変化等に即した類型化・・大量発生が予測される分野では事前規制方式で何とかなりますが、テロに関しては、次々と最新テロ方法が生まれて来るし、事前類型化し難いのが普通です。
犯罪者はその都度（法網をくぐり抜けるために）個別の新たな工夫をして来るのが普通です。
予め国会や省庁が規則等で指定する方法以外の犯行を工夫する・・次も同じサリンでやろうとする集団は滅多にいない筈です。
その意味ではサリンなんとか法は、後追いで慌てて作ったものの、同じ方法で実行する団体は多分でないでしょうから、法があること自体に意味がある程度しか機能していません。
犯罪集団の工夫の方が先行する傾向があるので、新たに工夫された犯罪準備行為を見つけてもこれを規制する法律がない場合、検挙出来ない現行法体系では、治安機関は反抗グループが現実に犯罪を実行するのを待っているしかないことになります。
仮に法で事前指定した方法でテロ組織が準備したとしても、最近のテロに関しては、サリン事件や９・１１のように瞬時に大規模被害が起きる可能性が高まっているので、実行を待っているしかないのでは社会の安全感を阻害します。
反抗グループが準備する薬品や凶器が法で指定されたものではなくとも、殺人やテロの計画自体が発覚した以上は、どんな薬品を作っているか（不明としても）に関わらず手入れ出来る法律＝共謀罪が必要という意見は合理性があるように思います。
これは私がこのコラムを書いていて思いついた程度の事例ですが、国際条約の議論では、私の知らない極秘の情報・・情報機関が世界中で起きたいろんなテロ計画を把握しながら阻止出来なった事例・・計画段階で阻止出来れば、かなり有効と言う事例が大量に（秘密）報告されて議論の対象にされて来たと思われます。
法律家の言う立法事実が現に起きているか否かの具体的議論が、共謀法反対論の議論からすっぽり抜けたまま、立法事実もないと断定的に主張されています。
このように具体的な議論を抜きにしたままの共謀罪反対論者の意見によると、日本には、共謀段階で処罰しなければならないような立法事実がないのに、外国の都合に強制されているかのような主張になります。
しかし日本のサリン事件発生こそ、上記のように犯罪実行前でもこの計画が分れば、共謀罪処罰規定がないとどうにもならない重要な事例の１つとして世界中を震撼させた・・世界に先駆けた立法事実だったのではないでしょうか？
アメリカの９・１１事件以降過激テロ組織「イスラム国」等の台頭で、武器の準備をしなくてもゲリラ要員募集をしていて、これに応募していた北大生が出国寸前であったことが最近分ったばかりです。
殺人行為をやってくれる人の募集や、犯罪行為の仲間募集をネットでやっていて、これに応じて殺人実行した事例も出ています。
これらを野放し・・ネット公開しているのを警察が把握していても「犯行計画を練り上げるのは許されたことだから自由にやっていなさい」と凶器等を準備していない限り殺人行為実行まで放置しておいて良い訳がありません。
ただし、私は一般の弁護士でしかなく、その道のプロではありませんのでプロから見れば、それはそれで別に検挙する法律手続があるから共謀罪が不要と言うのかもしれません。
このコラムで繰り返し書いてきましたが、私は弁護士と言うだけでそれぞれの専門家から見れば素人ですから、素人的疑問を書いているものに過ぎず、学術論文ではありませんのでそのつもりでお読み下さい。
世の中は素人の方が多いのですから、共謀罪法案に反対している委員会・・プロ集団・・日弁連が世論に訴えようとしている以上は素人弁護士にも分るように主張して欲しいものです。
近代刑法の精神のどこが危険に瀕するのか、人権擁護のために対応努力すれば足るのか対応不能かなど具体的に書いて欲しいものです。