11/14/03「相続と世襲３（民法１１３）物権と債権１」以下で物権と債権の違いで説明したことがありますが、借地契約は債権・・人と人の契約関係ですから、地主の承諾がない限り契約上の地位・一般に借地権と言われているものを譲渡出来ません。
民法
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
借地権の理論的価値が６割としても買う人は地主の承諾を得られないと買えませんから、地主の出方次第でいくらで買って良いかの合理的判断が出来ません。
承諾料を多めに払うと言っても地主が依怙地に反対すると、借地権の譲渡をできません。
地主に反対されると借地を有効利用する能力のない人は借地を手放すしかない（使う必要がないなら返せば良いだろうというのが地主側の良い分）ですが、それでは、既に権利化して借地権と言われるようになっていた実情に合わず、他方で、「自分で利用出来ないなら返せ」というのでは、空き家にしていても返さないで頑張る人が増える・・社会経済的にマイナス状態になります。
離婚に応じないで別居したまま戸籍だけ何十年もそのままになっているような状態です。
昭和４２年頃の法改正で、裁判所が地主の承諾に代わる裁判をすれば地主が承諾しなくとも裁判所が一定の承諾料支払いと引き換えに借地権譲渡を許可する制度が出来ました。
借地権を譲り受けようとする人は予め地主の承諾を求めに行くのが普通ですが、何回か交渉した結果地主が不承諾の場合、以下のとおり借地法第９条の手続きをすると裁判所が一定の承諾料を決めてくれて、承諾に変わる許可を得ることが出来るようになりました。
この手続きには、地主の介入権があって、地主が自分で買いたいと主張すると（９条３項）この商談がパーになってしまいます。
この点は、平成の借地借家法でも同じ条文内容です。
念のために両方の条文を紹介しておきます。
借地法
第９条ノ２ 借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者ニ譲渡セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又ハ転借スルモ賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其ノ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得 此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキハ賃借権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ又ハ其ノ許可ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
２ 裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関スル従前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス
３ 第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃貸人ガ自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨ノ申立ヲ為シタルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ対価及転貸ノ条件ヲ定メテ之ヲ命ズルコトヲ得 此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行スベキコトヲ命ズルコトヲ得
借地借家法
平成三年一〇月四日法律第九〇号
施行:平成四年八月一日
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第19条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
【借地非訟事件手続規則】第22条
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３ 第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
