10/05/07
担保責任（民法２９２）短縮特約と品確法８
建物建築契約の担保責任に戻ります。
瑕疵担保期間短縮の特約・・２年があった場合、品格法がなくとも、新築後３年すぎて雨漏りがあった場合、業者が責任を持たないといって裁判になれば、２年しか責任を持たないという特約があっても、無効と解釈される余地が大きかったのです。
しかし、一応契約文言に２年経つと責任を持たないと明記されていると、消費者の殆どが諦めてしまうでしょう（弁護士相談や裁判までする人は少ないのです）から、こうしたことを防ぐためにも、品確法で明記した意義は大きいのです。
品確法については、03/31/07品確法７（債務不履行と瑕疵担保責任）過失と瑕疵」
の連載で紹介したことがありますが、１０年以下の特約は９５条２項で無効となります。
もう一度、条文を紹介しておきましょう。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品格法）
（平成十一年六月二十三日法律第八十一号）
第七章 瑕疵担保責任の特例
（住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例）
第九十四条 住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。
２ 前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。
３ 第一項の場合における民法第六百三十八条第二項 の規定の適用については、同項 中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十四条第一項」とする。
（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）
第九十五条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。
２ 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
３ 第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。
（一時使用目的の住宅の適用除外）
第九十六条 前二条の規定は、一時使用のため建設されたことが明らかな住宅については、適用しない。
（瑕疵担保責任の期間の伸長等の特例）
第九十七条 住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第九十四条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第九十五条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の隠れた瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる。
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