05/29/05

状況類似地域とは？(固定資産評価基準２）

前回コラムで見たように、「○○混在地域」と言う状況類似の決め方は、固定資産評価の物差しとしては不適当であると思うのです。
この概念を用いること自体反対しているのでなく、中間概念として有用であるとしてもそこで終わるのでなく、評価の基準としては、その次に、細かく状況類似地域を定めていく必要があるのではないかと思うのです。
私の意見では、「・・・混在地域」と言う把握は、社会学的把握・政治対象として意味があるでしょうし、大雑把な類似性もあるでしょう。
しかし、個別の固定資産評価の前提としての類型判断の道具としては、そこで終わるのでは無意味と言うよりは害があると思うのです。
住宅の混在する商業地域或いは、商店の混在する住宅地域の場合、その住宅地グループと商業地グループに分けて、それぞれを状況類似地域とし、比準して評価すると言う細かい作業が求められていると言えるでしょう。
私の考える評価方法は、一つの範囲だからと言って一つに括るのではなく、例えば直径約５００メートルの中に農住混在があるとしたら、それはそれで社会認識としてはいいのですが、それだけで評価基準として類型的に同じにしてしまうのではなく、そこから、さらにその中の集落部分と、周辺農地部分に分けたグループを状況類似とすべきだと思うのです。
混在地域と言う概念からさらに進めて、田園の中のいくつかの住宅団地同士、住宅団地近くの田園グループにさらに１段細かく把握して、このグループごとに状況類似地域とすべきだと言うものです。
そうすると、集落部分が農地部分に対して虫食い状にあるので必然的に飛び地になりますが、これら飛び地同士を状況類似地域として、それぞれから一箇所を標準地として選定し、あとは道路条件、接近条件、環境条件その他の固定資産評価の細かい基準を比準していけばいいのではないでしょうか？
この考えは商店・住宅混在地域でも、住工混在地域でも同じで、比準の前提たる状況類似地域の決定は、商業地同士、混在する住宅地同士として(飛び地）決めていくべきでしょう。
私の考え方によれば、農住混在地域内のある住宅団地内の標準地から、同じ地域内の別の住宅団地内の分譲地を批准して評価し、(同じ団地内でも５０〜１００メートル離れた別の分譲地の場合も当然同じです。）他方で混住地域内の田園部分の農家住宅あるいは孤立した一軒家などは、同じ条件の団地周辺農家住宅を標準宅地として鑑定し、そこから比較していくことになります。
現在の実務では、結果的に徴税側に有利な認定になっているように思われます。
その他固定資産評価に関しては、いろいろな意見を持ってますが、後日機会があれば実務を紹介しながら連載することにしましょう。

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