稲垣法律事務所 : 052905 : 状況類似地域とは？(固定資産評価基準１）

05/29/05

状況類似地域とは？(固定資産評価基準１）

固定資産評価の基準が出たついでに、私が日ごろ考えている個人的な意見を書いておきましょう。
現在の状況類似地域のとり方には、私は個人的(このコラムはいつも個人の意見ですが・・・・)に賛成出来ません。
どう言うことかと言うと、例えば、農家と田園の混在する地域、或いは新興住宅地と田園の混在する地域、店舗と住宅の混在する地域などとして、一括りにして状況類似地域とするのが現在の実務です。
航空写真的観察・俯瞰的観察・地図上の理解をするには、そのようなくくり方は実用的かもしれません。
或いは政治的・社会な観念としても、それでいいのでしょう。
しかし、固定資産評価基準として市街化区域内の「新興住宅地と田園の混在する地域」を例に考えますと、これを状況類似地域として一括するのは不合理なのです。
状況類似地域になると、その中の標準地が選定され、その土地について鑑定士による鑑定がなされます。(日本中の土地全部を鑑定していたら大変なコストになりますので不可能です。）
そこから個別宅地の評価については、道路条件や環境条件、行政条件、個別土地の形状等による修正が施されて、個別評価されていくのです。
この作業を比準すると言います。(条約の批准とは意味が違います。）
ところで標準宅地としては、農地、原野の中に点在する数十戸ないし百戸単位の住宅団地の中の１戸(宅地）を標準地として採用することが多いのです。
標準宅地とは、宅地として区画形状が標準的な土地と言うのですから、市街化区域内の標準宅地を選定する以上は、分譲地内の宅地になるのは殆ど必然です。
その標準地から該当地(たとえば住宅団地から１００～２００メートルほど離れた農地のど真ん中のある土地)に比準していくのでは、その所有者にとっては納得がいかない事が多いでしょう。
原っぱや農地内の一軒家の所有者は、普通、住宅団地よりも何割か先ず減額された上で、駅までの距離その他の優劣比較をされるのを期待するでしょうが、状況類似とされているのですから、最早そうした類型的減額はありません。
農地のなかの土地が県道に面している場合、逆に、住宅地の中の標準値の接する道路が５メートル前後しかないのと比較して、農地の真ん中にある土地の方が優位になるのですが、当事者にとっては「？」と言うところです。
或いは、団地と駅の途中にある一軒家の場合、かえって高く評価されますが、駅まで約３キロの場合、数百～１キロメートル近いくらいでは、何らメリットはなく、買い物は駅から離れたその団地内のスーパーまで戻っていくのが普通です。
宅地評価する以上は、県道沿いなどはむしろマイナスだと言うのが私の個人的意見ですから、その点からも私の価値観と合わないのです。
同じ住宅団地内で比較しても、団地の１番外側にあって、県道に接した住宅より１～２列入った住宅の方が住みやすいのではないでしょうか？

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