050103 : プロとは？２

05/01/03

プロとは？２

私はその頃、不動産業者に見通しを相談されたり、または世間話しなどで、聞かれるまま、自分の意見を述べていたものです。
私の事務所に相談に来ると、こういう意見を聞かされる事がありますので用心して下さい。バブル以前からの不動産に関する私の意見は以下のとおりでした。
その頃の自動車生産その他の製造業をみても、「これ以上国内生産増は無理で、アメリカその他海外で生産するより外ない。」（「文化発信国家へ」のコラムでもこうした考えを述べています。）
「そうすれば工場用地も縮小する一方だし、他方で海外工場が発達すれば海外勤務する人の分だけ国内人口は減少するばかりか、日本の子供が減少しつつ有る事は確実だから、住宅用地も縮小に向かう」
このほかに、「高度成長期に大規模な人口移動があったために、いなかに家があっても都会で新たに住宅需要が生じた。」
今では（バブルころ）「人口移動が終わって、これからの学生は殆ど都市2世の時代になって来るから、彼等が自分の家をもつ頃には、親又はその親の世代の家で間に合うはずだ。」
それに、「親世代（明治から大正期の人）が意外に長生きしたものだから、都市住民自体も、都心に親を残して若夫婦が郊外に家を建てる必要があった。」
「これから孫の世代が家を必要とする頃には、親（祖父）世代も寿命が来つつあるので、彼等は祖父母の家で間に合う時代が来るだろう。」
勿論祖父母の家に住むとは限りませんが、その分祖父母の家が売りに出るから、世代としてみればの話しです。
そうなると、「既存住宅の立て替え需要（都市改造）はあっても、これ以上の住宅団地造成の需要がなくなる。」
以上の考えの結果「今売れてる大規模住宅開発用地は最終需要でない仕入れ用」と、必要もないのに将来買えなくなると思って「買い急いでいる消費者の仮需要が殆どだ。」
「だから、大規模な宅地造成業者は早く業種変更しないと大変な事になるはずだ」
「ただし、国内と言っても地域的特性によっては、まだ少しは人口膨張する場所は有るかもね。」と言うアドバイスをしていました。
その業者は、先行き不安だったらしく私の御託を熱心に聞いていたのですが、時代風潮に抗し切れなかったのか、土地を売ってぼろ儲けしては、あり金をはたいてもっと多く仕入れていましたので、結局バブル破裂と共に元も子（先祖代々の資産）もなくしてしまいました。