040603 : 不動産競売手続きと素人の参加（素人がプロに必ず勝てるゲーム）

04/06/03

不動産競売手続きと素人の参加（素人がプロに必ず勝てるゲーム）

ところで、素人（消費者）にとっては耳寄りな話しをこの機会に紹介しておきましょう。
「不動産競売手続きと最低売却額の機能　３」のコラムの冒頭に書きましたように、今では「誰でも参加出来る」という言葉のとおり、単に郵便で申込むだけで良いのですから、全くのしろうとでも気楽に参加出来ます。
転売の為のチラシ広告や、営業マンの歩合や給料、事務所家賃、保険等々の諸経費が掛かる業者が、如何に研ぎすました感覚で相場を探ってギリギリの入札を試みても、こうした経費の掛からない自家使用目的の素人には論理的に言って競争になりません。
素人（消費者）がそのマージン分だけそっくり儲けようとしたら、ギリギリの相場観が必要ですが、それほど欲張らず、「少し安く買えれば良いか」と言う適正な感覚で参加すれば、必ずプロに勝てるでしょう。
野球でも相撲でも、この世の中で素人とプロが対決して、素人が常にプロに勝つゲームはないと思いますが、競売では素人がプロに勝つ仕組みになっている世にも稀な例です。
実は、素人がプロに勝つという言い回しは正確では有りません。
単的に言えば、不動産業者も民事執行法が制定される迄、若しくはバブル崩壊で既成市街地の仕入れしか商品がなくなってから参入した素人でした。
「不動産競売手続きと最低売却額の機能　２」のコラムで紹介したとおり、民事執行法制定後入札方式が採用されるようになって、本来の意味のプロは消滅したのです。
その意味では今や競売手続きは参加者全員が素人の時代に突入しているのです。
せいぜい自己消費目的かビジネス目的かの違いだけなのですから、自己使用目的の消費者が有利なのはあたり前ですね。
消費者と不動産業者との違いは、入札の能力にあるのではなくて、落札後の、処理能力の違いに有るのです。
中古住宅やマンションのリフォームひとつをとっても、不動産業者は提携業者がいて、能率良くやれますし、費用も割安になるばかりか、そのコスト予測も容易です。
消費者は、入札競争ではあまり欲張らなければ常に勝てますが、落札した後の問題点の予測、処理能力は当然プロに劣りますので、その点のリスクを考慮した入札をすべきでしょう。
どのようなリスクが有るかについては千差万別、個性が有りますので、ここで全部書き切れませんが、入札前に記録謄写をしてそれをもって弁護士に相談し、こういう事態があったら執行費用が幾らとか、弁護士費用が幾らくらい等の概算的な話しを聞いておくのが良いでしょう。