040103 : 不動産競売手続きと最低売却額の機能１

04/01/03

不動産競売手続きと最低売却額の機能１

話しが大分それてしまいましたが、再び、行政庁が実施する入札の最低売却額の事前開示と裁判所の競売の違いの問題に戻りましょう。
裁判所の競売では、仮に最低売却額が時価の半額で（よくいわれる不当に低額）あったとしても、多数不動産業者が参加する現在の競売手続きでは、何らの弊害も考えられません。
たとえば、５０００万円で直ぐ売れる土地が最低売却額２０００万円と公示された場合を考えて見ましょう。
２０００万円で、落札出来れば、３０００万円ものぼろ儲けになります。
しかし、もしも、２００５万円で競争相手に落札されれば、もうけ損なってしまいます。
そこで、あまり欲張らないで２０１０万円で入札すれば、と考えてみると矢張り、２０１５万円で入札する同業者がいるかも知れないと不安になります。
このように次々と心配を繰り返して、最終的には、合理的なマージンを確保すれば良いかと言うところまで進みます。
現在の不動産競売実務では、登記費用、不動産取得税等の流通諸税、販売経費や金利、その他のリスクを考えて、売れそうな価格の7割くらいのところに一般的には落ち着いているようです。
自分ひとりだけ、ぼろ儲けをしようと言う期待は、開かれた競争状態では無理になるので,結局は程々のマージンが確保出来る程度の水準に、入札価格が収束するようになるのです。
あとは、相場観は個性がありますので、若干の誤差があって、落札出来たり出来なかったりしますが、いずれにせよ、結果的に適正な取引価格が形成されて行くのです。
このように考えますと参加条件が開かれてさえいれば、最低売却価格は幾らでも良い事になります。