稲垣法律事務所コラム : 032907 : 品確法３

03/29/07

品確法３

住宅の品質確保の促進等に関する法律
（平成十一年六月二十三日法律第八十一号）
この法律は平成１１年に成立し、全９８条（附則４条）からなっています。
大きく分ければ、以下の３点になります。
１・・住宅性能表示制度の新設（第３条～第６１条）
　住宅取得者のうち希望する人は、取得する新築住宅について、品確法で定める住宅の性能表示に関する基準（日本住宅性能表示基準）に基づいた評価を受けることができます。
　この評価を行うのが、指定住宅性能評価機関の評価員または外部評価員（建築士で認定を受けた者）
　　
２　・・住宅紛争処理体制の確立（第６２条～第８６条）
　住宅性能表示制度に基づき、評価を受けた住宅の紛争については、新たに設置される紛争処理機関（住宅紛争処理支援センター。弁護士会等が設置）に申し立てができる。
　　
３　瑕疵担保期間１０年間の義務づけ
　新築住宅の工事請負人または売買契約の売主は、新築住宅のうち「構造耐力上で主要な部分等」にあたる瑕疵について、１０年間の修補等の義務を負うことになりました。
　「構造耐力上で主要な部分等」とは、建物構造の部分（基礎、壁、柱、土台など）と雨水の浸入を防ぐ部分（下地、サッシなど）で、住宅性能表示制度による評価の有無にかかわらず、全ての新築住宅が対象となります。
これは別表になっています。　
以下、条文が多いので、カシ担保特例の条文だけを紹介しましょう。
第１～２条で新築住宅用の建築と売買のための法であることが定義されます。

第一条　この法律は、住宅の性能に関する表示基準及びこれに基づく評価の制度を設け、住宅に係る紛争の処理体制を整備するとともに、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任について特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
（定義）
第二条　この法律において「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分（人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む。）をいう。
２　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
３　この法律において「日本住宅性能表示基準」とは、住宅の性能に関し表示すべき事項及びその表示の方法の基準であって、次条の規定により定められたものをいう。
第七章　瑕疵担保責任の特例（住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例）
第九十四条　住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。
２　前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。
３　第一項の場合における民法第六百三十八条第二項の規定の適用については、同項中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十四条第一項」とする。
（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）
第九十五条　新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第一項並びに同法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項及び第二項前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項中「請負人」とあるのは「売主」とする。
２　前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
３　第一項の場合における民法第五百六十六条第三項の規定の適用については、同項中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。
瑕疵担保責任の期間の伸長等の特例）
第九十七条　住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第九十四条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第九十五条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の隠れた瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる。

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