03/17/05
借地借家法３（定期建物契約の結び方・・期間）
もう１度定期建物契約に戻りましょう。
定期建物賃貸借
「第38条１項・・・３月１６日・・・・１のコラムで紹介しました。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。公正証書等で定期建物賃貸借契約をしても、第２項では、更に説明しなければならず、これに反して説明しないで書面に書いているだけでは無効とされます。
脱法行為を防ぐために凄く厳重ですが、ともかく定期契約・すなわち更新しない特約が有効とされるようになったのです。
ついでですから、転勤族が予定通りにもとの家に戻れない場合が多いものですが、この場合を次に見ておきましょう。
第38条
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。
ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
このように予定通りに戻れそうもなければ、６ヶ月以上前１年以内に通知しないで放置していれば、そのまま継続になるのですが、この場合テナントが期間満了したからと自発的に出て行くのを、阻止することができません。
定期契約でよいからと借りた借主は、それなりの出る予定が決まっていて借りたものですから、大家が「もっといてもいいですよ」と言っても、出るべき時期が来たら出てしまう確率が多いのです。
このように貸すときに期間が短ければ短いほどリスクが少ないと言うものでもないのです。
転勤で一旦地方に出ると、３年で帰れるのか４年で帰れるのか、３年目には戻るのではなく、よその地方に行くこともありますから、すごく迷うところです。
３年もしたら帰れるだろうと思っていたものの、２年半のところでまだ転勤の内示が出ないと、どうして良いか分りません。
半年前の通知を出しておいて転勤がなかったら、テナントは出てしまうし、自分はまだ１年以上は戻れないし困ったと言うところです。
空家では勿体無いとばかりに、再び２〜３年で貸したところで翌年転勤になると、すぐには自分の家に戻れなくなってしまいます。
転勤の内示は、半年も前に出ないのが普通ですから、この法律は使い勝手が悪いのです。
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