03/16/05
いろんな制度を緩やかに４・・・借地法１（更新）
平成の借地借家法の理解のために、それまでの借地法と借家法の更新関係を中心にを順次紹介しておきましょう。
借地法と借家法は下記のとおり、平成になって廃止されていますが、平成の借地借家法に遡及効がありませんので、廃止前に契約された借地や借家契約はなお、この法律又は借家法の適用を受けるのです。
現在存在する借地関係の大多数に適用されるのですから、今でも重要な法律です。
誤解のないようにして下さい。
借地法
大正10・４・８・法律 ４９号
改正 昭和46 ・法律 ４２号
廃止 平成３ ・法律 ９０号
（平成４年８月１日）
第１条 本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権ヲ謂フ
第２条 〜第３条 省略
第４条 借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス
但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス
２項３項省略
上記のとおり、 第１項で借地権者が更新請求すれば、自動的にもとの契約期間でもう１度貸すことになるのです。
特別な理由を主張する必要がありません。
これに対し地主が、「いやだよ」と異議を述べるには、正当事由がないと認められないというのが、但し書きです。
第５条 当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス
２ 当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ
第６条 借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス
此ノ場合ニ於テハ前条第１項ノ規定ヲ準用ス
２ 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有ハ第４条第１項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス
以上の条文では、借家人が更新請求しなくとも、使用継続しているだけで自動更新してしまうし、これに異議を述べるにも正当事由が必要です。
結局正当事由の有無が結果を分けるのですが、裁判所の長年の運用では、正当事由はごく稀にしか認められませんでしたから、結果的に事実上永久的な権利になっていたのです。
これではうっかり土地を貸せないと言う風潮になってしまったのが分るでしょう。
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