稲垣法律事務所コラム : 033103 : 地価公示制度（公示価格と実勢価格）５

03/31/03

私が思うところ、公示地価制度は価格指導が本当の目的ではなく、うなぎ上りに地価が高騰した昭和４４年頃に、「そんなに上がってないよ、」と失政をカモフラージュする為に発足したように記憶していますがどうでしょうか？
バブル期に、数年間で倍額以上に上がっている土地でも、公示価ではやっと１５％前後しか上がっていないので、これでは「国民をごまかすためにやっているんだなあ」と思っていました。
バブルが崩壊すると、今度は、数年間で半値以下に下がっていても、公示価では８％～１５％下落等と言う事になって、全く実勢を無視した鑑定ばかりでした。
　前々回紹介した日経新聞（３月２７日付け）7頁には、バブル後、公示価格が住宅地では３９、7％、商業地で６５％も下がっているのに、未だ下げ止まらない現状を書いていましたが、われわれの実感では３９％下落どころか、３分の１以下と言うところではないでしょうか
こんな事ですから下落局面では、実勢価格を正直に反映しない鑑定が、裁判所の不動産競売を機能不全にしてしまったのです。
不動産鑑定は、実勢ではなく政府の誘導したい価格（地価公示法第１条）を基準に鑑定しなければならないのですから、（地価公示法第８条）そのからくりを知らない国民でも、前記の日経新聞の表題のように、「鑑定時価を映さず」と皆が思うようになってしまい、国民は誰も信用しなくなっています。
政府・公的機関・金融機関の責任のがれの為にだけ、鑑定にお金をかけているのです。
お医者さんで言えば、病人を見ないで、体温計や的外れな検査をして、「どこも悪くないですね、気のせいですよ」と行ってるようなものでしょう。
こんな無責任鑑定を前提に、銀行が融資していれば、担保割れの不良債権が激増するのも当然です。　　
今になって、経営者の背任だ等と刑事責任を追及していますが、その意味では金融機関もれなく無責任体制だったのに、なんか特定企業の狙い撃ちみたいな気がしないでもありません。
デパートは、問屋任せの殿様商売が売れ筋商品の仕入れ能力を減退させたように、金融機関も鑑定士まかせでは、目利きがいなくなる道理です。
何と言っても、公示価格をきめるために日本中で毎年大掛かりな鑑定をするのですから、その費用タルや、天文学的な数字になっているでしょう。
個人の土地の鑑定と違って、類型的、大雑把な方法でやっているとしても、大変なものです。
こんな事に天文学的な税金を毎年使うよりも、民間のデータサービス会社のデータを購入したり、収集するインフラを整備した方がずっと安上がりで、且つ社会の為になるでしょう。
ビル賃料相場等は民間のデータが発表されて使われていますように、土地の相場も民間のデータに任せればいいのです。

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